La fiscalidad del urbanismo e inmobiliaria

Imposición directa e indirecta, tributación local y otras ..

por Valdivieso Fontán, Manuel J.
La fiscalidad del urbanismo e inmobiliaria 9788498361025
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Editorial: Comares
ISBN: 978-84-9836-102-5
Fecha de la edición: septiembre 2006
Edición Nº: 19
Colección: Urbanismo
Encuadernación: RUSTICA
Nº Pág.: 927

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Resumen del libro

PRESENTACIÓN . PRIMERA PARTE IMPOSICIÓN ESTATAL Y AUTONÓMICA I EL IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO EN LAS OPERACIONES URBANÍSTICAS Y EDIFICATORIAS 1. INTRODUCCIÓN . 2. EL HECHO IMPONIBLE . a) El sistema de compensación: las Juntas de Compensación . a.a) Juntas de Compensación fiduciarias . a.b) Juntas de Compensación no fiduciarias . b) La ejecución del planeamiento mediante el sistema de cooperación . c) El Agente urbanizador . d) La expropiación . e) Entidades de conservación . f) Otras operaciones realizadas por las Administraciones Públicas . g) Operaciones típicas del tráfico inmobiliario realizadas por particulares . g.a) Las permutas en el ámbito de la promoción inmobiliaria: el contrato de aportación . g.b) Las ventas de terrenos por particulares: ¿cuándo están sujetas a IVA? Las opciones de compra . g.c) El contrato de obras y la promoción de la edificación . g.d) Transmisiones de edificaciones en curso de construcción, con especial referencia a las subastas judiciales . g.e) La cesión del contrato de compraventa de pisos, etc . g.f) La promoción mediante la constitución de comunidades y las adjudicaciones de pisos a los comuneros . g.g) Cooperativas de promoción de viviendas . g.h) Supuestos en los que se pone a disposición el bien inmueble en virtud de negocios jurídicos antes de la transmisión de la propiedad: venta con pacto de reserva de dominio, contratos de arrendamiento-venta y arrendamiento financiero con opción de compra (leasing sobre inmuebles) . g.i) El autoconsumo de inmuebles . g.j) El arrendamiento de inmuebles, cesiones de uso y disfrute, derechos de superficie . g.k) Prestación de servicios facultativos: los arquitectos . g.l) La multipropiedad: el derecho a usar por turno y los títulos de pertenencia a clubes . 3. SUPUESTOS DE NO SUJECIÓN Y EXENCIONES . a) Supuestos de no sujeción en el ámbito inmobiliario . a.1) La transmisión de la totalidad del patrimonio empresarial . a.2) Las concesiones administrativas . b) Las exenciones en el ámbito inmobiliario . b.1) Entregas de terrenos rústicos y no edificables . b.2) Entregas a Juntas de Compensación y adjudicaciones por éstas . b.3) Segundas entregas . b.4) La renuncia a la exención . b.5) Entregas de inmuebles destinados al culto de la Iglesia Católica y ejecuciones de obras, prestaciones de servicios y entregas de materiales relacionados con su construcción . b.6) Constitución de hipotecas y préstamos . 4. EL SUJETO PASIVO . 5. EL DEVENGO . 6. LA BASE IMPONIBLE . 1) Los intereses por aplazamiento en el pago del precio . 2) Operaciones cuya contraprestación no consista en dinero . 3) Entrega de bienes y prestaciones de servicios de distinta naturaleza . 4) Autoconsumo . 5) Operaciones vinculadas . 6) Modificación y determinación de la base imponible . 7. EL TIPO IMPOSITIVO . 1) Edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas . 2) Ejecuciones de obras . 3) Obras de albañilería . 4) Viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública . 5) Recogida de residuos procedentes de obras . 8. DEDUCIBILIDAD . 1) Requisitos para la deducción . 2) Deducciones en sectores diferenciados . 3) La regla de prorrata . 3.1) Prorrata general . 3.2) Prorrata especial . 3.3) Regularización de deducciones por bienes de inversión de naturaleza inmobiliaria II EL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS 1. INTRODUCCIÓN. PRINCIPIOS COMUNES A LAS TRAS MODALIDADES DEL IMPUESTO . 2. LA MODALIDAD DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ONEROSAS . 1) Aplicación territorial . 2) Análisis de supuestos de transmisiones patrimoniales sujetas . 2.a) Compraventa. La base imponible. Comprobación de valores. Tipo Impositivo. Devengo y Prescripción . 2.b) Opciones de compra. Hecho imponible. Base imponible. Devengo y prescripción . 2.c) Venta con pacto de retro y ejercicio del retracto convencional . 2.d) Permutas . 2.e) Ejecución del planeamiento urbanístico a través de los distintos sistemas . e.1) Cesiones obligatorias y gratuitas a los Ayuntamientos . e.2) Sistema de cooperación . e.3) Sistema de compensación . e.4) La expropiación forzosa . 2.f) Las subastas judiciales . 2.g) Adjudicación en pago y para pago de deudas . 2.h) Los excesos de adjudicación a la disolución de la comunidad de bienes o la división de cosa común . 2.i) Los expedientes de dominio, actas de notoriedad y certificaciones inscribibles Reconocimientos de dominio . 2.j) Constitución de derechos reales de uso y disfrute . j.1) Constitución de usufructo. Nuda propiedad. Consolidación de dominio . j.2) Uso y habitación . j.3) Servidumbre . 2.k) Constitución de derechos reales de garantía. Los préstamos hipotecarios . k.1) Hipotecas, prendas y anticresis que no se constituyan con motivo de préstamos . k.2) Condiciones resolutorias explícitas en garantía del precio aplazado k.3) Hipotecas constituidas con motivo de otorgamiento de préstamos k.4) Fianzas. . 2.l) Arrendamientos . 2.ll) Concesiones administrativas . 2.m) Transmisión de valores que tributan como transmisiones onerosas de bienes inmuebles . 3. LA MODALIDAD DE OPERACIONES SOCIETARIAS VISTA DESDE LA PERSPECTIVA INMOBILIARIA . 3.1) La constitución o aumento de capital. Las aportaciones para reponer pérdidas . 3.2) Disminución de capital y disolución de sociedades . 3.3) Supuestos asimilados . 4. ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS . 4.1) Compraventas . 4.2) Constitución de hipotecas (condiciones resolutorias) . 4.3) Cancelación de hipotecas . 4.4) Derechos de superficie . 4.5) Escritura de declaración de obra nueva . 4.6) División horizontal . 4.7) Agrupación, agregación y segregación de fincas. . 4.8) Juntas de Compensación . 4.9) Las anotaciones preventivas de embargo . 5, DIVERSAS EXENCIONES COMUNES A LAS DIFERENTES MODALIDADES CON INCIDENCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO . III INCIDENCIA DEL I.R.P.F. EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS 1. INTRODUCCIÓN . 2. RENDIMIENTOS DEL CAPITAL INMOBILIARIO . 2.1) La determinación del rendimiento neto: rendimientos íntegros, gastos de ducibles y reducciones . 2.2) Imputación subjetiva . 2.3) Imputación temporal . 2.4) Supuesto práctico de cálculo e integración de los rendimientos de capital inmobiliario de un sujeto pasivo . 2.5) Derecho de usufructo sobre local comercial . 2.6) Derecho de superficie . 2.7) Derecho de vuelo . 2.8) Indemnizaciones por ocupaciones temporales de fincas como consecuencia de expedientes de ocupación forzosa . 3. IMPUTACIONES DE RENTAS INMOBILIARIAS . 4. RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN EL SECTOR INMOBILIARIO . 4.1) Concepto . 4.2) La afectación de un bien inmueble a una actividad económica . 4.3) La promoción inmobiliaria como actividad económica . 4.4) Reglas generales de determinación del rendimiento neto . 4.5) Autoconsumo o transmisiones gratuitas . 4.6) Tratamiento de subvenciones . 4.7) Estimación directa del rendimiento neto . 4.8) Régimen de estimación objetiva . 4.9) Integración de los rendimientos de la actividad económica en la parte general de la base imponible . 5. GANANCIAS Y PÉRDIDAS PATRIMONIALES PROCEDENTES DE BIENES INMUEBLES . 5.1) Concepto . 5.2) Imputación subjetiva . 5.3) Imputación temporal . 5.4) Delimitación negativa . 5.5) Cálculo de la ganancia patrimonial. Las reducciones . 5.6) Ganancias patrimoniales exentas del impuesto . 5.7) Incorporación de propietarios a Juntas de Compensación fiduciarias . 5.8) Aportaciones a Juntas de Compensación no fiduciarias . 5.9) Ejecución del planeamiento urbanístico a través del sistema de cooperación, o sin delimitación de unidades de ejecución mediante obras públicas por las que se exijan contribuciones especiales . 5.10) Expropiación y reversión . 5.11) Permutas en el ámbito inmobiliario. El contrato de aportación . 5.12) Cesión de derechos de un contrato de compraventa de vivienda . 5.13) Indemnización por extinción de un derecho de arrendamiento sobre vivienda o local . 5.14) Aportación de inmuebles a sociedades y adjudicación de inmuebles a socios por separación o disolución de sociedades . 5.15) Ganancia patrimonial obtenida por la venta de bienes recibidos en herencia . 5.16) Ganancias patrimoniales puestas de manifiesto con motivo de donaciones . 5.17) Donaciones con subrogación de deudas . 5.18) Diversos supuestos de pérdidas patrimoniales: la pérdida de arras o señal entregada en un contrato de compraventa y la cláusula penal por incumplimiento contractual . 5.19) Subvenciones para reparación de viviendas y para adquisición de V.P.O . 5.20) Ganancias patrimoniales derivadas de la comprobación de valores en el ITPyAJD . 6. LA DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL Y LA EXENCIÓN POR REIN VERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL . 6.1) La deducción por inversión en vivienda habitual . 6.2) Otros supuestos incluidos en la deducción por inversión en vivienda habitual . 6.3) Coeficientes incrementados de deducción . 6.4) La reinversión de ganancia patrimonial en vivienda habitual . IV CUESTIONES DEL IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES RELATIVAS A ENTIDADES QUE OPERAN EN EL ÁMBITO INMOBILIARIO 1. HECHO IMPONIBLE . 2. SUJETO PASIVO . 2.1) Juntas de Compensación . 2.2) Entidades de Conservación . 2.3) Ayuntamientos y sociedades mercantiles de suelo y/o vivienda de titularidad pública . 2.4) Uniones Temporales de Empresas . 2.5) Comunidades de bienes y sociedades civiles . 2.6) Asociaciones (o Federaciones) de empresas del sector . 3. BASE IMPONIBLE . 3.1) Resultados ordinarios . 3.1.1) Valoración de existencias . 3.1.2) Normas de valoración en permutas, transmisiones a título lucrativo, etc. . 3.1.3) Partidas deducibles . 3.1.4) Gastos fiscalmente no deducibles . 3.2) Resultados extraordinarios . 3.3) Imputación temporal de ingresos y gastos . 3.4) Régimen especial de fusiones, escisiones y aportaciones de activos. Valoración fiscal de los bienes adquiridos . 4. RÉGIMEN DE REINVERSIÓN DE BENEFICIOS EXTRAORDINARIOS . 5. RÉGIMEN FISCAL DE LAS COOPERATIVAS . 6. RÉGIMEN ESPECIAL DE ENTIDADES DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS. INSTITUCIONES DE INVERSIÓN COLECTIVA DE CARÁCTER INMOBILIARIO PARA LA PROMOCIÓN DE VIVIENDAS PARA SU ARRENDAMIENTO, ASÍ COMO EN OTROS INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA . 6.1) Sociedades cuya actividad principal sea el arrendamiento de viviendas. . 6.2) Instituciones de inversión colectiva de carácter inmobiliario para la promoción de viviendas para su arrendamiento . 7. LAS SOCIEDADES PATRIMONIALES . SEGUNDA PARTE IMPOSICIÓN LOCAL V TASAS POR PRESTACIÓN DE SERVICIOS URBANÍSTICOS 1. LAS TASAS POR PRESTACIÓN DE SERVICIOS URBANÍSTICOS DE LAS ENTIDADES LOCALES Y EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD TRIBUTARIA . 2. HECHO IMPONIBLE . a) Obras públicas de interés general . b) Licencias otorgadas por las Comisiones Provinciales de Urbanismo . c) Licencias otorgadas por silencio administrativo . d) Cambio en la titularidad de una licencia . e) Proyectos reformados . f) Tasa por licencias de primera ocupación y por inspección urbanística . g) Tramitación de proyectos básicos y de ejecución . h) Imposibilidad de ejecutar las obras para las que se ha obtenido licencia . i) Obras realizadas en el lecho del mar litoral . j) Tramitación de instrumentos de planeamiento urbanístico de iniciativa particular y de proyectos de urbanización . k) Participación en funciones administrativas de las Juntas de Compensación . l) Licencias de obras de urbanización . m) Obras en zonas declaradas conjunto histórico . n) Canteras . ñ) Obras en suelo rústico . o) Obras al amparo de órdenes de ejecución . p) Licencias de parcelación . q) Prórroga y caducidad . r) Algunos criterios relativos a las Licencias de Apertura . s) Suspensión en el otorgamiento de licencias con motivo de procedimientos para la modificación de planes urbanísticos . t) Licencias para apertura de calas y zanjas en la vía pública, e inspecciones para el control de calidad de la reposición de los pavimentos afectados . 3. LA COMPATIBILIDAD DE LAS TASAS POR PRESTACIÓN DE SERVICIOS URBANÍSTICOS Y LAS TASAS POR LA UTILIZACIÓN PRIVATIVA O EL APROVECHAMIENTO ESPECIAL DEL DOMINIO PÚBLICO LOCAL . 4. SUJETO PASIVO . a) La denegación, el desistimiento y la caducidad del procedimiento de otorgamiento de licencias . b) Declaración de nulidad de la licencia, revocación . c) Obras públicas. Obras municipales . d) Licencia de ocupación . e) Herencias yacentes, condominios. . f) Sustituto del contribuyente . 5. EXENCIONES, BONIFICACIONES Y BENEFICIOS FISCALES . a) Bonificación por VPO . b) Exención de las Universidades prevista en la LRU . c) Otros beneficios fiscales . 6. CUANTÍA . 6.1. Los principios jurídicos informadores de la cuantificación de las tasas: verdaderos límites en la regulación de su cuantía . 6.2. La elaboración de las Ordenanzas Fiscales: la trascendencia del informe técnico-económico . 6.3. Base imponible y cuota tributaria . 6.4. Procedimiento de determinación de la base imponible . 7. DEVENGO . 8. GESTIÓN DE LA TASA . VI ALGUNOS ASPECTOS DE LAS TASAS POR LA UTILIZACIÓN PRIVATIVA O EL APROVECHAMIENTO ESPECIAL DEL DOMINIO PÚBLICO LOCAL 1. EL HECHO IMPONIBLE . 1.1) ¿Cuándo pasa un suelo a tener el carácter de dominio público? El problema de la ocupación de urbanizaciones no decepcionadas. . 1.2) Compatibilidad con las tasas por la obtención de licencias urbanísticas . 1.3) El hecho imponible de la tasa no incluye el desgaste o los daños sobre pavimentos u otras infraestructuras públicas . 2. CUANTÍA DE LAS TASAS POR LA UTILIZACIÓN PRIVATIVA DEL DOMINIO PÚBLICO . 3. BENEFICIOS FISCALES . 4. SUJETO PASIVO . 5. DEVENGO . 6. APROVECHAMIENTO ESPECIAL O PRIVATIVO DEL DOMINIO PÚBLICO SIN LICENCIA PARA ELLO VII EL IMPUESTO DE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS 1. INTRODUCCIÓN . 2. NATURALEZA . 3. LA COMPATIBILIDAD DEL ICIO CON OTROS TRIBUTOS . a. La compatibilidad entre el ICIO y la tasa por licencia urbanística . b. La compatibilidad del ICIO con la tasa por utilización privativa o el aprovechamiento especial del dominio público local . c La compatibilidad del ICIO con el impuesto sobre actividades económicas . d. La compatibilidad entre el ICIO y el impuesto sobre bienes inmuebles . e. La compatibilidad entre el ICIO y el impuesto sobre el valor añadido . 4. EL HECHO IMPONIBLE DEL IMPUESTO SOBRE CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES Y OBRAS 5. SUJETO PASIVO . 6. EXENCIONES Y BONIFICACIONES . 7. BASE IMPONIBLE . 1. Definición legal de la base imponible: partidas que la integran y partidas que procede excluir . 2. La cuestión de la obra civil y las máquinas e instalaciones que se incorporan a la construcción: partidas que han de deducirse . 3. Presupuesto de licitación versus presupuesto de adjudicación . 4. Medios de valoración de la base imponible del ICIO . 8. CUOTA TRIBUTARIA Y TIPO DE GRAVAMEN . 9. DEVENGO . 10. GESTIÓN . VIII EL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA 1. NATURALEZA Y EVOLUCIÓN NORMATIVA . 2. HECHO IMPONIBLE . 2.1) Delimitación negativa del hecho imponible . 2.1.a) Terrenos rústicos. Criterios de determinación . 2.1.b) Aportaciones a la sociedad conyugal y adjudicaciones por la misma 2.1.c) Fusiones y otras operaciones societarias. Constitución de sociedades deportivas . 2.1.d) Delimitación negativa resultante de la legislación urbanística: las adjudicaciones como consecuencia de reparcelaciones y las aportaciones a Juntas de Compensación . 2.2) Transmisión de la propiedad. Estudio de supuestos . 2.2.a) Compraventa y otros negocios jurídicos transmisivos inter vivos . 2.2.b) Bienes adjudicados en subasta judicial . 2.2.c) Expedientes de dominio . 2.2.d) Subvenciones otorgadas por Administraciones públicas mediante la entrega gratuita de terrenos. . 2.2.e) Transmisiones onerosas de aprovechamientos urbanísticos a la Administración . 2.2.f) Expropiaciones . 2.2.g) Transmisión mortis causa: excesos de adjudicación a determinados herederos compensados por éstos en metálico . 2.2.h) Transmisión mortis causa: necesidad de distinguir los bienes adjudicados en pago de derechos en la sociedad conyugal . 2.3) Constitución y transmisión de derechos reales de goce. Estudio de supuestos . 2.3.a) Transmisión de un derecho de superficie . 2.3.b) Transmisión de la nuda propiedad con reserva del usufructo por quien era el anterior propietario . 2.3.c) Extinción de usufructo y consolidación del dominio en los nudos propietarios . 2.3.d) Usufructo a favor del cónyuge supérstite . 2.3.e) Concesión administrativa . 3. EXENCIONES Y BENEFICIOS FISCALES . 3.1) Exenciones y bonificaciones objetivas . 3.2) Exenciones subjetivas . 4. LA BASE IMPONIBLE Y EL TIPO IMPOSITIVO . 4.1) Transmisiones de terrenos . 4.2) Reglas especiales para diversas modalidades de transmisiones . 4.3) El tipo impositivo . 5. EL SUJETO PASIVO . 5.1) Contribuyente . 5.2) Sustituto . 6. DEVENGO Y PRESCRIPCIÓN . 7. GESTIÓN . IX EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES 1. NATURALEZA Y HECHO IMPONIBLE. SUPUESTOS DE NO SUJECIÓN . 1.1) Bienes inmuebles urbanos, rústicos y de características especiales. Evolución del concepto . 1.2) Supuestos de no sujeción . 2. BENEFICIOS FISCALES: EXENCIONES Y BONIFICACIONES . 2.1) Exenciones . 2.2) Bonificaciones . 3. SUJETO PASIVO . 4. LA AFECCIÓN REAL EN LA TRANSMISIÓN: UNA GARANTÍA PARA EL COBRO ESPECÍFICO DEL IBI . 5. LA CUANTÍA DEL IMPUESTO: BASE IMPONIBLE, BASE LIQUIDABLE Y CUOTA TRIBUTARIA . 5.1) Base imponible . 5.2) Reducciones de la base imponible: la base liquidable . 5.3) Tipo de gravamen, cuota íntegra y cuota líquida . 6. DEVENGO Y GESTIÓN DEL IMPUESTO . X EL IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS EN PROMOTORES Y CONSTRUCTORES INMOBILIARIOS 1. INTRODUCCIÓN AL IMPUESTO: HECHO IMPONIBLE, EXENCIONES, SUJETOS PASIVOS, TARIFAS Y BONIFICACIONES . 1.1. Definición del hecho imponible . 1.2. Delimitación negativa del hecho imponible . 1.3. Exenciones . 1.4 Sujetos pasivos . 1.5. Tarifas del impuesto. Coeficientes de ponderación y situación . 1.6. Bonificaciones . 1.7. Período impositivo y devengo . 1.8. Gestión . 2. EL I.A.E. DE LOS PROMOTORES INMOBILIARIOS . 2.1. Epígrafe 833.1 . 2.2. Epígrafe 833.2 . 2.3. Estructura y aplicación de las tarifas . 2.4. Consorcios y sociedades mercantiles de titularidad pública constituidas por Administraciones públicas para la promoción y/o ejecución de obras de urbanización, compraventa de inmuebles, promoción de viviendas, etc . 2.5. Comunidades de bienes constituidas para la promoción de viviendas para los comuneros y Cooperativas de viviendas . 3. EL I.A.E. EN LA ACTIVIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN . TERCERA PARTE ALGUNAS CUESTIONES RELATIVAS A LA RECAUDACIÓN DE DEUDAS DE DERECHO PÚBLICO DERIVADAS DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA XI UNAS NOTAS SOBRE LAS EXACCIONES URBANÍSTICAS NO TRTIBUTARIAS DE DERECHO PÚBLICO 1. SANCIONES URBANÍSTICAS . 1.1. El carácter de deuda de derecho público de las sanciones por infracciones urbanísticas . 1.2. Algunos problemas en la determinación de los sujetos sancionables . 1.3. Intereses de demora y recargo de apremio . 1.4. Suspensión . 1.5. Prescripción de las sanciones . 1.6. Caducidad del procedimiento sancionador . 2. LAS MULTAS COERCITIVAS . 3. LIQUIDACIONES POR EJECUCIONES SUBSIDIARIAS DE OBRAS . 3.1. Esquema general de la ejecución subsidiaria. La ruina. Los supuestos de inminencia . 3.2. Los incrementos al alza en el coste de las obras ejecutadas subsidiariamente por la Administración . 3.3. Partidas que se incluyen en la liquidación por ejecución subsidiaria de obras 3.4. El problema que surge cuando la responsabilidad del mal estado de un inmueble es imputable a un tercero . 3.5. El alcance del principio de subrogación del nuevo propietario en la posición del anterior en relación con la liquidación de costes de una obra subsidiaria . 3.6. Intereses de demora y prescripción . 3.7. La imposibilidad de exigir la deuda solidariamente a los diversos propietarios del inmueble . 4. LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN. SUS DIFERENCIAS CON LAS CONTRIBUCIONES ESPECIALES . 4.1. El carácter de deudas de derecho público de las cuotas de urbanización . 4.2. Liquidaciones provisionales y definitivas . 4.3. La prescripción del derecho al cobro de las cuotas de urbanización . 4.4. Aplazamientos y fraccionamientos de pago. Suspensiones con motivo de recursos interpuestos contra derramas . 4.5. Intereses de demora . 4.6. Afección de las fincas al pago de las cuotas. .


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